در حالت کلی خانه یا ملک کلنگی، خانه‌ای است که به دلیل فرسودگی بنا و پوسیدگی و فرسودگی در تاسیسات آن ملک، سکونت در آن دشوار باشد. به طور معمول در کشور ما به خانه‌هایی که بیش از 30 سال قدمت دارند، خانه کلنگی گفته می‌شود. افزایش قدمت بناها سبب می‌شود که کیفیت ملک پایین بیاید و سکونت در آن با سختی همراه باشد. البته که این موضوع در قیمت ملک نیز تاثیر گذار خواهد بود و خانه‌هایی که عمر مفید آن‌ها تمام شده است و بنای کلنگی به شمار می‌آیند، ارزش خود را از دست خواهند داد و برای خرید و فروش تنها ارزش زمین آن ملک مدنظر قرار می‌گیرد.
ساکنین مخالف در ساخت و بازسازی ملک کلنگی
همان‌طور که گفتیم، ساختمان‌هایی که عمر مفیدشان به پایان رسیده است و دچار فرسودگی در بنا و تاسیسات شده‌اند، کلنگی و فرسوده به حساب می‌آیند. البته که عوامل متعددی در عمر مفید یک ملک نقش دارند. عواملی نظیر نوع ساخت بنا، مصالح به کار رفته در آن ساختمان، شرایط محیطی که ملک در آن قرار دارد و نحوه نگهداری ساکنین از ساختمان، برخی از آن‌ها هستند. در برخی کشورها ممکن است با توجه به عوامل گفته شده، عمر مفید یک ملک بالا باشد اما در کشور ما با توجه به کیفیت مصالح و عوامل گفته شده، معمولا عمر مفید خانه‌ها بین 25 تا 30 سال در نظر گرفته می‌شود.
کهنگی و فرسودگی ساختمان ممکن است به جایی برسد که امنیت جانی ساکنین آن را به خطر بیندازد. این گونه بناها نیاز به بازسازی دارند. در مورد خانه‌های ویلایی، بازسازی روند ساده‌تری دارد و تنها کافی است صاحب ملک تصمیم به بازسازی بگیرد. برای بازسازی می‌توان از تسهیلات نیز استفاده کرد.
اما در مورد خانه‌ها آپارتمانی که چندین صاحب دارد، این موضوع کمی فرق می‌کند. ممکن است زمانی که مالکان چند آپارتمان قصد ساخت و بازسازی ملک کلنگی را داشته باشند، تعدادی از همسایگان، مخالف بازسازی ساختمان باشند.
نحوه برخورد با ساکنین مخالف در بازسازی ملک کلنگی
در این گونه موارد که مالکین تصمیم به بازسازی ساختمان می‌گیرند اما ساکنین مخالفی نیز در این بین وجود دارند، بایستی به شوری حل اختلاف مراجعه شود و درخواستی در رابطه با بازسازی به شوری حل اختلاف ارائه شود. شوری حل اختلاف نیز پس از بررسی کردن درخواست داده شده، درخواست را به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد تا آنان به بررسی بپردازند. کارشناسان رسمی دادگستری بررسی‌های لازم را انجام خواهند داد و تشخیص فرسودگی ساختمان با آن‌ها خواهد بود.
اگر در میان کارشناسان رسمی دادگستری نیز در مورد فرسودگی ساختمان اختلاف نظر باشد، قاضی بر اساس نظری که مورد قبول اکثر کارشناسان باشد، رای خود را اعلام خواهد کرد.
پس از مشخص شدن فرسودگی ساختمان، طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که بنا به تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری، ملک به عنوان ملک فرسوده و کلنگلی شناخته شود و عمر مفید آن به پایان رسیده باشد، می‌توان به بازسازی آن پرداخت. در این بین اگر ساکنینی نیز مخالف انجام بازسازی ملک باشند، مالکین موافق انجام بازسازی بایستی ملکی مناسب برای آن‌ها اجاره کنند و پس از منتقل یافتن ساکنین مخالف به مسکن اجاره شده، بر اساس حکم دادگاه می‌توانند اقدام به ساخت و بازسازی ملک کنند.
ممکن است در مواردی نیز حتی با وجود انجام مراحل قانونی و تامین مسکن اجاره‌ای مناسب برای ساکنین مخالف، باز هم مخالفی با بازسازی ملک وجود داشته باشد و به دلیل مخالفت خود قصد نقل مکان کردن به ملک اجاره‌ای را نداشته باشد. در این گونه موارد نادر، قانون به مدیریت ساختمان اجازه خواهد داد که با شخص مخالف برخورد قانونی نماید و با درخواست از دادگستری دستور تخلیه آپارتمان شخص متخلف صادر شود.
هزینه‌ای که برای پرداخت اجاره داده شده است، چه خواهد شد؟
پس از ساخت و بازسازی ملک فرسوده، سهم همه مالکین آپارتمان در هزینه بازسازی حساب می‌شود و مبلغی نیز که به عنوان اجاره برای مسکن ساکنین مخالف پرداخت شده بود، از آن‌ها پس گرفته خواهد شد. ممکن است مواردی نیز وجود داشته باشد که اشخاص نتوانند بدهی خود را پرداحت کنند، در این گونه موارد سایر مالکین که در واقع طلبکار به حساب می‌آیند، می‌توانند اموال بدهکار را توقیف کنند و در شرایطی نیز ممکن است، ملک بازسازی شده متعلق به بدهکار نیز توقیف شود.
تخریب ملک
تخریب ملک فرسوده به فرایندی گفته می‌شود که در آن یک ملک فرسوده با استفاده از مکانیزم‌های مختلف به طور کلی تخریب می‌شوند و در آن زمین ملک جدیدی ساخته خواهد شد. البته که برای تخریب ملک فرسوده باید مراحلی طی شود و در صورتی که بدون طی شدن مراحل خواسته شده، مالکین اقدام به تخریب ساختمان کنند، مرتکب تخلف شده‌اند و بایستی جریمه بپردازند. اولین مرحله در تخریب ساختمان، اخذ مجوز لازم از شهرداری است. هیچ شخصی بدون داشتن این مجوز نمی‌تواند دست به تخریب ملک بزند. برای اخذ مجوز، مالکین بایستی مدارک مورد نیاز را به شهرداری‌ها ببرند و درخواست اخذ مجوز نمایند.
جمع بندی
هر چه از زمان ساخت یک ساختمان بگذرد، فرسودگی در آن رخ خواهد داد و رفته رفته ملک به عنوان یک ساختمان فرسوده شناخته خواهد شد. این فرسودگی تا جایی ادامه خواهد داشت که ممکن است آسایش ساکنین را تحت تاثیر قرار دهد و زندگی در آن ملک با دشواری‌هایی همراه باشد. در این صورت است که ملک فرسوده به تعمیر اساسی یا ساخت و بازسازی نیاز دارد.
اگر مالک یا مالکین قصد تخریب و بازسازی ملک مدنظر را داشته باشند، پیش از شروع به تخریب بایستی مجوزهای لازم را از شهرداری‌ها اخذ کنند.
در مورد آپارتمان‌نشین‌ها ممکن است این قضیه روند پیچیده‌تری داشته باشد. جایی که تعداد مالکین ساختمان افزایش می‌یابد و در این بین مخالفانی نیز با ساخت و بازسازی پدیدار می‌شوند. در صورت وجود مخالف بایستی مالکین موافق به شوری حل اختلاف مراجعه کنند و درخواست خود را ثبت کنند. شوری حل اختلاف نیز درخواست آنان را به کارشناسان رسمی دادگستری ارائه خواهد داد. در صورتی که کارشناسان مشخص کنند که این ملک فرسوده است شما می‌توانید حتی با وجود مخالفین، اقدام به بازسازی ملک فرسوده کنید. البته که این موضوع شرایط خود را دارد که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم.
