پیش فروش و پیش خرید آپارتمان همان طور که از اسمش پیدا است، به مفهوم خرید و فروش املاک پیش از تکمیل شدن آن‌ها یا به معنای دیگر قبل از قابل سکونت شدن آن‌ها است. با توجه به قیمت نجومی ساخت و تهیه مسکن، مواردی نظیر پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و ملک، بیش از پیش مطرح می‌شود. در این مقاله قصد داریم به یکی از مباحث مهم در خرید و فروش آپارتمان و ساختمان بپردازیم.
این مبحث نیز مانند سایر مباحث دیگر در حوزه املاک از اهمیت زیادی برخوردار است و اگر یکی از طرفین معامله از قوانین آن به خوبی آگاه نباشد، ممکن است متحمل ضرر شوند. با توجه به سرمایه بالایی که به طور معمول در خرید و فروش مسکن جابجا می‌شود، پیشنهاد می‌کنیم که حتما قبل از انجام معامله قوانین مربوط به آن را به خوبی مطالعه کنید. آگاهی شما از این قوانین می‌تواند سبب جلوگیری از بروز بسیاری از مشکلات شود.
شرایط پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
قوانین پیش فروش آپارتمان دارای 25 ماده و 4 تبصره است که در سال 1389 شمسی به تصویب رسید و از آن تاریخ به بعد در کشور ما اجرا شده است.
مطابق این قوانین، هر ملکی که مالک فعلی آن متعهد به ساختن یا تکمیل آن ملک با هر نوع کاربری است و آن واحد پس از تکمیل و اتمام کارهای ساختمانی آن به پیش خریدار تحویل داده می‌شود، شامل قوانین و شرایط پیش فروش آپارتمان‌ها خواهد بود.
فرایند پیش فروش آپارتمان‌ها مطابق با این قانون به شرح زیر است.
- ابتدا بایستی پروانه ساختمان توسط شهرداری‌ها صادر شود و پس از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری، شناسنامه فنی مستقل برای تک تک واحدها تنظیم شود که در آن مشخصات کامل واحدها ذکر می‌شود.
- در مرحله بعد، کسی که قصد دارد ملک خود را به صورت پیش فروش واگذار کند بایستی مجوز انتشار آگهی را از مراجع قانونی اخذ کند. اگر فروشنده بدون اخذ مجوز اقدام به پیش فروش آپارتمان کند، متخلف محسوب می‌شود.
- پس از اخذ مجوز انتشار آگهی، پیش فروشنده می‌تواند به تبلیغات و آگهی کردن ملک خود بپردازد.
- در گام بعدی، بایستی قرارداد پیش فروش در یکی از دفترهای اسناد رسمی تنظیم شود. فروشنده نیز موظف است پس از انجام مراحل مقدماتی مذاکرات با خریداران، به همراه خریداران برای تنظیم سند رسمی به همان دفتر اسناد رسمی مراجعه کند.
قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها
قرارداد پیش فروش نیز از اهمیت زیادی برخوردار است و حتما بایستی در تدوین آن وسواس و دقت به خرج داده شود. در ضمن تنظیم این قرارداد، مهم است که چندین مورد رعایت شود.
توجه به مشخصات طرفین معامله
بسیاری از مشکلاتی که در مسائل پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها پیش می‌آید ناشی از عدم توجه خریداران به نکات ساده است. نکاتی که در مدارکی از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و غیره مشخص شده است. یکی از مهم‌ترین نکاتی که در همان ابتدا باید به آن توجه داشت این است که آیا اصلا فردی که ادعا می‌کند فروشنده است، از لحاظ قانونی چنین اجازه‌ای دارد و می‌تواند سند را ملک به نام شما درآورد!
ممکن است او مالک زمین یا سازنده ملک باشد و بر اساس توافقاتی که وجود دارد پس از اتمام عملیات ساختمانی، سهی از آپارتمان داشته باشد و مالک تمام ساختمان نباشد.
پیش از تنظیم قرارداد، پیشنهاد می‌کنیم که ابتدا به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کنید و با در دست داشتن اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی ملک مدنظر، از اطلاعاتی مانند نام مالک و یا وضعیت معامله آن اطمینان حاصل کنید.
برای تنظیم قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها نیاز است که ابتدا مشخصات طرفین حاضر در معامله اعم از خریدار و فروشنده نوشته شود. این مشخصات شامل نام، تاریخ تولدها، شماره شناسنامه‌ها، نشانی آن‌ها و شماره تماس و غیره خواهد بود.
توجه به مشخصات معامله
یکی دیگر از اطلاعاتی که باید در ضمن تدوین قرارداد به آن دقت شود، مشخصات معامله است. این مشخصات بایستی با جزییات کامل ذکر شوند. از جمله مشخصات مهم می‌توان به مساحت ملکی که در حال پیش فروش شدن است، طبقه آن، واحد و شمار ثبت ملک آن اشاره کرد.
پیشنهاد می‌شود که در این مرحله به اطلاعاتی نظیر اشتراک آب، برق، گاز و تلفن نیز توجه شود تا بعد با مشکلی روبرو نشوید.
توجه به مشخصات خود ملک
از جمله موارد مهم دیگر مشخص شده در هر قرارداد، مشخصات ملک مورد معامله است. بایستی به مشخصات ملک از جمله نقشه آن، تعداد اتاق‌ها و نوع کاربری آن‌ها، جنس مصالح ساختمانی استفاده شده، شیرآلات، سیم کشی و غیر نیز توجه شود. شاید این موارد بی‌اهمیت به نظر آیند اما حتی همین موارد نیز می‌تواند باعث بروز اختلافات شود.
پس بهتر است که قبل از رخ دادن این مشکلات، با دقت هر چه تمام‌تر به آن‌ها بپردازیم و از بروز آن‌ها جلوگیری کنیم.
پرداخت هزینه ملک
یکی از مهم‌ترین بخش‌های هر معامله، هزینه آن است. در حقیقت هزینه یکی از پارامترهای اصلی هر انتخاب و تصمیمی است. هزینه پرداختی و چگونگی پرداخت آن، یکی از موضوعاتی است که باید با دقت کامل در قرارداد پیش خرید و پیش فروش هر نوع ساختمانی ذکر شود. بسیار مهم است که ذکر شود نوع پرداختی به چه صورت خواهد بود. آیا قرار است به صورت اقساط پرداخت شود یا نه؟ آیا اقساط به صورت نقد هستند یا چک؟ زمان پرداخت آن‌ها چه زمانی است؟ موعد تحویل ساختمان چه زمانی است؟
پاسخ به این سوال‌ها و دیگر سوالات مربوطه کمک بزرگی به طرفین معامله می‌کند و می‌تواند از رخ دادن مشکلات پیشگیری کند.
یکی از روش‌های خوب پرداخت هزینه توسط خریدار، پرداخت بر اساس میزان پیشرفت مراحل ساختمانی آپارتمان است. بدین معنا که پیشرفت در مرحله ساختمانی، خریدار را ملزم می‌کند که قسمتی از هزینه کل معامله را بپردازد. در صورت عدم پرداخت هزینه توسط خریدار، فروشند می‌تواند با مراجعه به نهادهای قانونی معامله را فسخ کند یا به ازای دیرکرد خریدار، از وی خسارت بگیرد.
سعی شد که در این مطلب به شرایط پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها پرداخته شود. البته که برای انجام معامله بهتر است که تحقیقات جامع‌تری از سوی طرفین صورت گیرد. برای مثال می‌توان به مواردی از جمله سند رسمی یا مشخصات فنی ملک نیز پرداخت.
